Milliseid olulisi muudatusi tõi kaasa 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus?

31
01 / 18

Merli Mäesalu, vandeadvokaat

Äsja jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadusega muudeti varem eraldi kehtinud korteriühistuseadus ja korteriomandiseadus ühtseks õigusaktiks ning kaotati nende senised kitsaskohad. Kõige rohkem mõjutab uus seadus kortermaju, kus puudub korteriühistu. Samas on vastu võetud hulk muudatusi, millega oleks vaja arvestada juba maja arendades ja olemasolevat ühistut juhtides. Toon järgnevalt välja neist olulisimad.

Alates 2018. aastast ei ole enam lubatud moodustada korteriühistut mitme kinnistu majandamiseks, sest kehtib põhimõte „Üks kinnistu = üks korteriühistu“. Olemasolevad sellised korteriühistud likvideeritakse ja igale kortermajale luuakse eraldi korteriühistu, kes võtab korteriomandite majandamise üle korteriühistult, mis oli loodud mitme kortermaja majandamiseks. Muudatuse eesmärk on tagada kortermaja majandava korteriühistu ning seal asuvate korteriomanike vastutuse ja õiguste kokkulangevus.

Seadus toob sisse uue termini eriomand, mis asendab seni kasutuses olnud korteriomandi reaalosa termini. Lisaks eluruumile või mitteeluruumile võib eriomandi esemeks olla garaažiosa, panipaik, rõdu, lodža, terrass jms hoone osa, mis paikneb hoone välispiirdest väljaspool, kuid on ruumiliselt piisavalt piiritletud. Majasisesest garaažiosast ei saa edaspidi enam moodustada iseseisvat korteriomandit, see saab olla eriomandi ese ainult koos n-ö põhiruumiga. Oluline uus muudatus on veel see, et asjassepuutuvate korteriomanike kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Näiteks saab anda ühe korteriomaniku kasutuses oleva panipaiga (eriomandi eseme) üle teisele korteriomanikule, selleks on vaja ainult mõlema korteriomaniku nõusolekut.

Uues seaduses on eraldi käsitletud kaasomanike kokkulepet, mis kantakse kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Kaasomanikud saavad kokkuleppel korraldada omavahelisi õigussuhteid seadusest erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kokkuleppele ei kehti siinjuures ka põhikirja sisule sätestatud piirangud.

Teine uus oluline termin on erikasutusõigus, mis suuresti asendab siiani kasutuses olnud kaasomandi kasutuskorra lahendust. Erikasutusõiguse esemeks võib põhimõtteliselt olla igasugune kaasomandi eseme osa, näiteks hoovis asuv parkimiskoht või ka tavaliselt eriomandi esemeks olev kaasomandi osa, näiteks hoiuruum. Oluline muudatus on, et korteriomanikud võivad omavahel kokku leppida olemasoleva erikasutusõiguse üleandmise ühe korteriomandi sisust teise korteriomandi sisu hulka. Seega võivad nad leppida omavahel kokku parkimiskoha üleandmises teisele kaasomanikule. Selliseks muudatuseks ei ole vastupidiselt praegu kehtivale kaasomanike kasutuskorra lahendusele vaja kõikide kaasomanike nõusolekut.

Korteriühistu juhtimise teeb lihtsamaks muudatus, et üldkoosoleku otsuseid on võimalik vastu võtta ilma koosolekut kokku kutsumata. Iga korteriomanik peab esitama oma seisukoha. Kui ta ei teata, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest juhul, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Samuti tuleb alates 2018. aastast saata koosolekuteated, otsused jms info ühistu liikme e-posti aadressile juhul, kui ta on enda e-posti aadressi teatanud.

Uue seaduse kohaselt pole korteriühistu põhikiri enam kohustuslik, sest tingimused, mis on teiste juriidiliste isikute puhul määratud põhikirjas, on korteriühistu puhul juba piisavalt määratud seadusega. Seadusest erineva lahenduse (näiteks majandamiskulude arvestamine, hääleõiguse jagunemine üldkoosolekul) rakendamine on seevastu vaja kinnitada põhikirjaga.