Riigikohus on täpsustanud tehnorajatiste reegleid

31
01 / 18

Vitali Šipilov, vandeadvokaat

11.10.2017 tegi Riigikohus lahendi, millega täpsustas tunduvalt tehnorajatiste (st liinide, torude, kaablite jms rajatiste) reegleid. Kuna tegu on põhimõttelise otsusega, siis selgitame, mida uut Riigikohus täpselt leidis ja kuidas tehnorajatiste õigusnormides nüüd orienteeruda.

Riigikohtu olulised seisukohad

AÕS § 158 ja § 1581 laienevad ainult uutele tehnorajatistele

Tehnorajatiste õiguslik reguleerimine keskendub kolmele põhisättele: asjaõigusseaduse (AÕS) §-dele 158 ja § 1581 ning asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-le 152. AÕS § 158 reguleerib kinnisasja omaniku üldist kohustust taluda kinnisasjal ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi ning sellele kohustusele vastavat õigust nõuda reaalservituudi seadmist. AÕS § 1581 käsitleb tehnorajatisi, mis on vajalikud avalikes huvides. AÕSRSi § 152 lg 1 reguleerimisalas on aga enne maa kinnistamist püstitatud tehnorajatised.

Kuigi varem oli õigusteoorias pigem omaks võetud seisukoht, et kõik need sätted kohalduvad nii tulevastele kui ka juba ehitatud tehnorajatistele, siis nüüd leidis Riigikohus, et nii AÕS § 158 kui ka § 1581 eeldavad, et tehnorajatist alles hakatakse rajama. See tähendab, et olemasolevate tehnorajatiste suhtes saab kohaldada üksnes AÕSRS § 152.

See võib tekitada probleemi, kuna AÕSRSi § 152 saab formaalselt kohaldada vaid siis, kui tehnorajatise ehitamine või maa esmakinnistamine on toimunud enne 1.04.1999, mis paljudel juhtudel ei ole nii. Selline piirang on küsitav ja võib olla ka põhiseadusvastane, sest sellega koheldakse isikuid põhjendamatult ebavõrdselt. Siiski saab ka sellistel juhtudel leppida maa omanikuga kokku servituudi seadmises, kuid mõistagi eeldab see omaniku nõusolekut.

Uusi tehnorajatisi ei pea maa omanik automaatselt taluma

Teiseks leidis Riigikohus uudselt, et AÕS §-dest 158 ja § 1581 ei tulene iseenesest selle kinnisasja, kus tehnorajatis asub, omaniku kohustust seda tehnorajatist taluda. Talumiskohustus tekib ainult siis, kui kinnistusraamatusse kantakse selle kohta piiratud asjaõigus või seatakse sundvaldus. Piiratud asjaõigust (reaalservituuti või isiklikku kasutusõigust) saab seada kokkuleppel kinnisasja omanikuga. Kui ta sellest keeldub, siis võimaldab AÕSi § 158 nõuda reaalservituudi seadmist kohtus. AÕS § 1581 sellist nõuet aga ei võimalda. Nii on avalikes huvides vajalike tehnorajatiste puhul ainus võimalus pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ja nõuda sundvalduse seadmist (see on määratud kinnisasja sundvõõrandamise seadusega). Riigikohtu seisukoht tähendab, et tehnorajatise ehitamisega ei teki automaatselt kohustust seda taluda ja võrguettevõttel tuleb tehnorajatis eraldi seadustada.

Tehnorajatist saab üle anda ainult servituudi või isikliku kasutusõiguse koosseisus

Kolmandaks rõhutas Riigikohus, et tehnorajatis ei ole eraldiseisev asi ja seda ei saa iseseisvalt müüa. Kui tehnorajatise kohta ei ole seatud piiratud asjaõigust ega sundvaldust, siis on tehnorajatis oluline osa sellest maatükist, kus ta asub, ja tehnorajatist saab müüa ainult koos maaüksusega. Kui tehnorajatise suhtes on aga seatud piiratud asjaõigus (reaalservituut või isiklik kasutusõigus), siis saab tehnorajatist üle anda üksnes koos piiratud asjaõigusega (seda saab teha piiratud asjaõiguse omanik). Mõlemal juhul peab müük olema notariaalselt tõestatud.

Kuidas tehnorajatiste reeglites nüüd orienteeruda?

Et eespool toodud reeglites ja sätetes orienteeruda on keeruline, toome esile põhilised kriteeriumid, millest praktikas lähtuda.

1)    Esmalt tuleb tuvastada, kas tehnorajatis on juba ehitatud, ehitamisel või juba valmis.

a)      Kui tehnorajatis ei ole veel valmis, siis kohalduvad sellele AÕS §-d 158 ja 1581.
b)      Juba olemasolevatele tehnorajatistele kohaldub AÕSRS § 152.

2)    AÕS §-de 158 ja § 1581 eristamisel tuleb lähtuda sellest, kas tehnorajatis on avalikes huvides, st vajalik tarbijate varustamiseks elektri, vee, küttega vms, või erahuvides.

a)      Avalikke huve teenivatele tehnorajatistele kohaldub AÕS § 1581, mis võimaldab kas leppida omanikuga kokku piiratud asjaõiguses või nõuda kohtus sundvalduse seadmist.
b)      Kui tehnorajatis on erahuvides, siis kohaldub AÕS § 158, mis võimaldab kas leppida omanikuga kokku piiratud asjaõiguses või nõuda selle seadmist kohtus.

3)    Kui tehnorajatis on juba valmis, siis kohaldub AÕSRS § 152. Selle sätte alusel tekib maatüki omanikul talumiskohustus automaatselt, ilma piiratud asjaõiguse või sundvalduse seadmiseta. Ka siin tuleb eristada avalikes ja erahuvides ehitatud tehnorajatisi.

a)      Kui tehnorajatis on avalikes huvides, siis tekib AÕSRS § 152 alusel talumiskohustus juhul, kui tehnorajatis on püstitatud omanikul nõusolekul enne 1.04.1999.
b)      Kui tehnorajatis on erahuvides, siis tekib talumiskohustus juhul, kui maa esmakinnistamine on toimunud enne 1.04.1999.